Genossenschaftlicher Wohnungsbau als Chance zur städtischen Innenentwicklung – Aktuelle Herausforderungen in Biel

Abstract

Im Rahmen der vorliegenden Arbeit wurde in einem ersten Teil die übergeordnete Rolle des genossenschaftlichen Wohnungsbaus in der Stossrichtung der Innenentwicklung charakterisiert. Die Übersicht zum genossenschaftlichen Wohnungsbau in der Schweiz hat dabei gezeigt, dass dieser tendenziell preisdämpfend, flächensparend und sozial integrativ auf die Wohnungsmärkte wirkt. Zudem konnte festgestellt werden, dass die gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften in ökologischen Belangen als Vorreiter angesehen werden können, etwa hinsichtlich der Umsetzung der Minergie-Bauweise. Gleichzeitig stellt der Umgang mit einem mehrheitlich älteren Siedlungsbestand, welcher nicht mehr den aktuellen Bedürfnissen der Bevölkerung entspricht, eine grosse Herausforderung für viele Wohnbaugenossenschaften dar, so auch im Raum Biel, welcher vertiefter untersucht wurde. Um die Chancen und Hemmnisse in der Weiterentwicklung des genossenschaftlichen Siedlungsbestandes darlegen zu können, wurde der Untersuchungsraum Biel nach unterschiedlichen Kriterien untersucht, welche als relevant für die Innenentwicklung identifiziert wurden. Die resultierende Potentialanalyse hat gezeigt, dass im genossenschaftlichen Siedlungsbestand im Raum Biel ein hohes Potential zur Innenentwicklung steckt: Geschossflächenreserven gemäss aktuellen baureglementarischen Vorgaben sind bei den meisten Siedlungen vorhanden, die Gebäudesubstanz ist zum grossen Teil älteren Baujahres (und bauliche Massnahmen zur Aufrechterhaltung der Substanz daher in vielen Fällen ohnehin nötig) und die Erschliessung der Siedlungen durch den öffentlichen Verkehr ist insgesamt als gut einzuschätzen. Des Weiteren bietet sich die aus strategischer Sicht vorteilhafte Situation, dass ein Grossteil der Genossenschaftssiedlungen auf städtischem Land im Baurecht liegt, wodurch die Behörden langfristig die Möglichkeit haben, steuernd in die Entwicklung des Wohnangebots einzugreifen ‒ insbesondere durch die (Neu-) Verhandlung der Baurechtsverträge. Nicht zuletzt könnten geplante Massnahmen im Verkehrsbereich, namentlich die mögliche Umsetzung des Regiotrams sowie die Autobahnumfahrung A5 entscheidende Entwicklungsimpulse für die bauliche Weiterentwicklung der Siedlungen auslösen. Als grössere Hemmnisse bei der Verdichtung der Genossenschaftssiedlungen stellten sich die denkmalpflegerischen Anforderungen heraus. Insgesamt rund ein Viertel der Geschossflächenreserven wurden bei Genossenschaftssiedlungen identifiziert, welche auf kantonaler Ebene unter Denkmalschutz stehen. Ganze Dreiviertel der Geschossflächenreserven sind durch die denkmalpflegerische Unterschutzstellung des Bundes (ISOS) betroffen. Zudem wurden gut 40 Prozent der Geschossflächenreserven in Gebieten ausgemacht, welche lediglich mittelmässig mit dem ÖV erschlossen sind (ÖV-Güteklasse C), gleichzeitig aber über hohe Innenentwicklungspotentiale verfügen. Es handelt sich namentlich um die Quartiere Linde, Möösli und Mett Ost. In diesen Gebieten gilt es eine verbesserte ÖV-Anbindung zu prüfen. Szenarien zur Weiterentwicklung der Siedlungen zeigten indes auf, dass der Anteil der genossenschaftlich wohnenden Personen an der Gesamtbevölkerung im Untersuchungsraum nur mit einer Verdichtung der bestehenden Bausubstanz auf dem heutigen Stand von rund 18 Prozent gehalten werden kann. Mit einer Umsetzung der Hälfte der insgesamt rund 70'000 Quadratmeter Geschossflächenreserven im Untersuchungsgebiet bis ins Jahr 2035, würde Wohnraum für zusätzlich rund 500 Personen geschaffen. Diese Zahl steht einer Zunahme der Gesamtbevölkerung um geschätzte 2'800 Personen im gleichen Zeitrahmen innerhalb des Untersuchungsgebiets gegenüber. Als zentrale Punkte für die Aktivierung der Innenentwicklungspotentiale wurden klare städtebauliche Leitlinien seitens der Stadt, eine vermehrte Zusammenarbeit der beteiligten Akteure sowie eine Professionalisierung der Organisationsstrukturen der Wohnbaugenossenschaften identifiziert. Zur Qualitätssicherung bei allfälligen baulichen Massnahmen sind Architekturwettbewerbe durchzuführen. Gleichzeitig wird die Förderung der flächensparenden genossenschaftlichen Wohnweise durch die vermehrte Umsetzung von Belegungsvorschriften empfohlen.